★一、服务需求

（一）保洁服务。

1.行政楼、瀚海楼、耕海楼、纳海楼、体育馆、图书馆、格斗馆、体育场、射击场等公共区域（包括教室）日常保洁及服务；

2.学生宿舍2号至10号楼等公共区域日常保洁及楼管。

3.学院所有会议服务。

4.学院6间客房服务。

5.垃圾四分类及清运，消毒消杀、虫害防治

（二）安保服务。

1.行政楼、瀚海楼、耕海楼、纳海楼、体育馆、格斗馆、体育场、射击场、教学楼、图书馆、学生宿舍公共区域等全院日常安保；

2.全院消防服务。

（三）绿化养护。

3.全院花草树木养护、全院公共区域清理清洁（包括冬季除雪）；

（四）维修维护。

4.水、电、暖、木工、泥瓦等小型维修及电梯维护；

5.变电所日常运营管理、二次加压泵房运行管理和车辆运营管理；

6.学院内供暖运营管理，及行政楼、新警培训楼供暖、制冷管理。

★二、物业管理面积

院区面积约57万平方米。其中，绿化面积约22万平方米；楼宇共计17栋，包括：学生公寓9栋、教学楼8栋（行政楼、体育馆、体育场、新建第一学生宿舍）。

★三、物业管理范围

院区物业服务内容涵盖秩序维护（保洁服务、宿舍管理）、安全保卫、日常维修、绿化养护等。

★四、物业管理层人员要求

（一）管理层基本要求

注：以上人员须为投标人本单位员工，须提供有效的劳动合同或评审时间前三个月任意一个月的有效社保证证明。

（二）管理层岗位要求

1、项目经理

①负责制定本部门年度培训计划、管理计划等。

②负责本项目人员规划安排、人员招聘和解聘，离职后善后处置等一切人力资源管理事宜。

③负责管理项目服务范围内服务工作、负责员工的调班工作。

④负责所有岗位技能培训工作，确保服务质量。

⑤严格按管理作业程序、标准及检查考核评分标准，实行工作检查制度，包括：自查、互查、抽查、项目定期检查等检查制度。

⑥负责发现运作中的不合格服务项目，进行跟踪、验证、整改，并做好台账记录。

⑦收集有价值的服务信息，为推动物业管理工作的发展出谋划策。

⑧遇有紧急事故，协助处理善后工作。

⑨采购人有权要求物业公司更换不符合采购人要求的项目经理及其他职工。

⑩项目经理需每日在岗，安排夜间值班，处理应急情况，并及时上报学校主管部门，全面配合学院工作。

2、维修班长

①具有5年以上相关工作经验。

②了解熟悉强、弱电系统；了解水泵工作系统，吃苦耐劳、工作细致，有管理团队能力。

3、安保班长

①具有5年以上相关工作经验，并具备部队服役经历的背景者优先。

②具备良好的沟通和具有较强的团队管理能力。

4、宿管班长

①具有5年以上相关工作经验，具备街道办事处、高校中小学等教育工作经历的背景者优先。

②具有同类型学生宿舍楼管理服务经验，具备良好的沟通技巧和组织能力。

5、保洁班长

①具有熟练运用各种保洁器具。

②具有保洁主管相关岗位5年以上工作经验。

6、绿化（环卫）班长

①具有5年以上相关工作经验，并具备园林绿化管理专业职称。

②具备良好的沟通和具有较强的团队管理能力。

★五、物业服务总体需求

成交供应商应根据岗位设置，明确岗位分工，合理制定岗位职责及人员数量，保证各项工作能够顺利开展。

（一）物业服务基本内容

1、基本标准。

①服务与被服务双方签订规范的服务合同，双方权利义务关系明确。

②承接项目时，对校区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

③管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

④有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

⑤管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

⑥设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修15分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录。

⑦根据校方需求，可提供物业服务合同之外的有偿特约服务和代办服务。

⑧每年至少1次征询校方对物业服务的意见，对合理的建议及时整改，满意率达80％以上。

2、维修养护标准。

①对共用设施进行日常管理和维修养护。

②建立设施维修、保养等记录。

③操作维护人员严格执行设施维修规范。

④对共用设施每日组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划，向学院相关部门提出报告与建议，根据学院相关部门的决定，组织维修或者更新改造。

⑤设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

⑥校区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

⑦路灯、楼道灯完好率不低于95%。

⑧容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

⑨紧急故障应急预案定期培训并演练。

3、公共秩序标准。

①校区出入口24小时值勤，人/车/货出入口登记管理制度完善

②对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控，监控室按国家有关规定至少2人。

③对进出校区的车辆实施严格管控、有序通行、停放。

④对进出校区的闲杂人员实行临时管控。

⑤对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告校方有关部门，并协助采取相应措施。

⑥非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。

4、宿舍管理标准。

①管理人员要言行一致、德能兼备、以德为先，服从命令、听从指挥；

②工作期间禁烟禁酒，禁止玩手机游戏；

③禁止与学生密切交往，禁止称兄道弟，只保持良好师生关系。禁止打骂学生、体罚学生；

④认真履行岗位职责；

⑤入校前完成岗前培训，入校后每月接受安全、管理相关培训；

⑥每半小时巡视并填写巡视记录，每天完成详实交接班记录；

5、保洁绿化标准

①高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾分类收集，保持垃圾桶清洁、无异味。

②合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

③校区道路、广场、地面停车场、绿地等每日清扫2次，达到标准为地面无杂物垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

④楼内下水管道及共用雨、污水管道堵塞时疏通；雨、污水井、化粪池每月检查1次，视检查情况及时清掏。

⑤二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

⑥根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

⑦按要求提供会议服务。

⑧对学院树木进行浇灌养护和对绿地、绿植、绿篱、树木进行修剪每月1次。

（二）零星维修

1、零星维修人员素质要求

维修人员男性，无犯罪记录，无不良嗜好。具有一定的岗位工作经验，其中:电工需要电工证，其他岗位人员中需持有《特种设备作业人员证》。

2、零星修维服务内容

所有单次维修人工费在500元以内的零小修，均由成交供应商随时发现随时维修，维修材料采购人提供，人工由成交供应商承担；所有单次维修人工费在500元以上的零小修，由学院后勤与基建管理处进行市场询价、审核后，学院后勤与基建管理处组织维修。

（1）土建及设施小修内容。

①室内地面、散水：地面的块料面层松动、散水严重破损影响其功能的修补。

②室内墙面及顶棚：内墙、顶棚抹灰空鼓、剥落的修补。

③门窗：门锁损坏、门窗框松动、门窗扇开关不灵活、开焊，小五金缺损的修补、更换。

④屋面、雨落管等：每年将屋面、雨水口积存的杂物清扫干净。雨落管局部残缺、破损的维修。

⑤屋面滴漏:屋面局部滴漏以致影响使用的进行局部补漏。

⑥大白维修：楼内棚面、墙面大白单处修补面积小于10平方米的维修。

（2）供电系统小修的内容。

①供电系统巡查与维修：校区内所有日常用电设施、设备及电路管线等维修维护工作；室内外变电站、变电箱、变电室等设施设备的日常维护保养和安全巡查工作及时发现并处理供电线路、开关插座等设施的问题。

②室内刀闸、电源插座开关、灯具及相关配套件维修及更换。

③配电线路导线及支持物维修更换。

④配电柜、配电箱等配套设施发现问题及时报修，配合专业维保公司进行维修。

⑤故障排除：对发现的供电故障进行及时修复，如插座无电、漏电等问题。

⑥坚持每日检查供电情况，对开闭所、高低压配电间进行经常性巡视，打扫卫生，注意防火、防潮，杜绝安全隐患。

（3）上、下水小修的内容：

①室内给水系统小修：管道锈蚀脱皮的，应清除干净后做防锈处理；锈蚀严重的，应予以更换。给水系统漏水的，应进行修理，严重的予以更换；零件残缺的应予以补齐。

②卫生设备小修：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修，以确保给排水畅通。

③排水系统小修：楼房排污管道堵塞或排污不畅的，应进行疏通。

④化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的，应疏通或清掏；配件残缺的应补齐。

（4）二次供水、排水的小修内容：

①供水管网检查与维修：检查供水管网是否有漏水、渗水现象，及时修复漏水点，更换老旧或损坏的管道，确保管网的稳定性和效率。

②供水泵站维护：对供水泵站进行定期检查，包括泵站设备、电机、水泵等，确保其正常运转。如有故障或损坏，及时进行维修或更换。

③自动化控制系统：检查自动化控制系统的传感器、控制器、执行器等部件，确保其灵敏度和准确性。对出现的故障或异常进行及时调试和维修，保证供水系统的自动化程度。

④水质净化与监测定期检查水质净化设备，确保其正常运行，及时更换或清洗滤芯等耗材。另，2个水箱共600吨，一年两次对32项指标进行水质检测（按实际情况为准，仅供参考）。

⑤排水系统清理与维护清理排水系统中的杂物和污物，保持排水通畅。检查排水管道、阀门 、水泵等部件，如有损坏或 故障，及时进行维修或更换。另，清理疏通点位6个左右，清理疏通污水量约1500吨能够维持校区正常运转（按实际情况为准，仅供参考）。

（5）学校供热系统的小修内容：

①管道与阀门的维护：检查并修复管道的小漏水点，更换损坏的管道部分。对阀门进行检修，确保其密封性和灵活性，更换损坏或老化的阀门 。

②散热设备的维护：清洗暖气片及其附件，去除污垢和堵塞物，确保散热效果。检查暖气片的连接处，紧固松动的螺丝，防止漏水。

③系统的调节与排气：调整二次网供热系统的运行参数，如水温、流量等，以适应实际供暖需求。对系统进行排气，消除管道内的空气阻力，提高供暖效率。

④防腐与保温：检查管道的防腐层，修复损坏的防腐涂料，防止管道腐蚀。检查管道的保温层，确保保温效果良好，减少热量损失。

（6）小五金及水暖管件的维修范围：

楼内所有区域包括房间的桌、椅、床、柜、箱、床垫、窗（含玻璃）、窗帘、纱窗、 门 、门锁、钥匙、插销、把手、灯、灯管、开关、水龙头、小便器冲水感应器、冲水阀、角阀、上水软管、下水管、蹲便、水箱、淋浴头、淋浴阀门、暖气片等供暖系统相关配件等维修维护工作。

（7）急迫性小修：包括建筑内排污管道堵塞，室内给水系统小修、换管、建筑物内所有门、窗故障等，自接到报修之时起15 分钟之内到达现场处理。其他零星小修：自接到报修之日起，一日（24 小时）之内处理或与报修人预约修复日期。专业化维修：需配合专业维保单位维修项目，发现问题应及时向专业公司报修。配合专业完成维修工作。

3、零星服务标准

①配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。

②保证正常供电，及时排除电力故障，制定临时用电管理措施与停电应急管理措施，并严格执行电器设施设备元器件齐全，显示正常运行良好。

③保证上下水管道通畅无跑冒滴漏，蹲便马桶淋浴头等配件齐全灵活有效，维修人员定期检查，发现问题及时维修确保正常使用，紧急情况抢修及时，不出现长时间停水跑水问题。

④学校内办公家具、门、窗、学生桌椅等办公设施。学校房产、墙面、地面，室外踏步、路面、台阶等，定期进行检查，发现破损及时维修。

⑤电梯设备定期做好日常运行和安全检查，做好日常维护。发现故障及时报修。（日常维护包含维修费1000元以下的配件、设施更换）

⑥负责电梯的专业维保及年度检验等工作。（学院一共6部电梯1部运菜梯，年份分别是：2006年3部，2013年2部，2022年1部，品牌分别是：富士达3部，博尔特2部，博林特1部（按实际情况为准，仅供参考））。

⑦保证供暖二次网设备、暖气管道、暖气片、阀门工作正常，无跑冒滴漏。 做好供暖前的系统调试和日常巡检工作，发现故障及时维修，确保设施设备运行良好。

⑧制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡检。制定设施设备维修保养计划，做好日常运行管理和维修档案管理工作。

⑨合理使用能源，采取科学管理方式，降低能耗，优化生态环境，打造绿色校园。

（三）安保服务

1、安保人员素质要求。

安保人员，男57周岁以下，五官端正，身体健康，具有履职能力，无犯罪记录，无不良嗜好，掌握安保基本常识。经过安保培训并具备一定工作经验。消控人员有消防设施操作证，具备消防设施设备运行管理和维修维护经验。消防设施操作员（四级/中级证书），监控方向（消防控制室值班用），维保方向（消防设施维修保养用）。

2、行为规范。

①秩序维护员要有良好精神面貌，应沉着机智地处理突发事件；

②执勤时要姿态端正，动作有力，举手投足要有良好的素质；

③执勤时必须着装整齐，穿统一工服，各种配件及对讲机等要随身携带，配带统一工作牌；

④执勤中不准聊天、嬉戏、看报、会客、吃零食、吸烟等；

⑤文明执勤，用语规范，主动扶老携幼，助人为乐，树立良好形象；

⑥交接班时做好交接验收工作，确保其处于安全正常使用状态；

⑦安管人员因私外出，不准着制服，离职前按规定交回有关服装；

3、安保服务标准。

（1）主门卫。

①门卫24小时值班，交接班时间为夏季6:30（冬季7:00）,上班须提前五分钟，并做好当班交接工作，严格执行交接班制度，接班人迟到未来时，交班人不得下班，否则造成中间脱岗责任，由交班人与接班人共同负责。

②门卫接班时要认真查阅前班的值班记录和车辆登记情况，对前班发生遗留下来的问题和安排的新任务要铭记在心，如遇到重大事情，必须与接班人共同完成后方可交班离岗。

③门卫接班时要对值班室内外的设备清点一次，如发现物资损坏、丢失，要及时报告和登记，有关责任人须照原价赔偿。值班时必须着装整齐，精力集中，不徇私情，做到文明值勤，严格管理，站姿坐姿要端正。

④ 门卫值班时要认真记录当班时所发生的问题和处理情况，不准迟到、早退、脱岗、离岗，不准打瞌睡、卧床、打牌、看书、看报、闲谈、玩手机，不准做与工作无关的事，不允许让与工作无关人员在岗位逗留。

⑤ 门卫值班时要负责保持好大门内外和值班室的卫生，不准在值班室做饭、不准留宿外人，不得随意让他人将物品堆放在大门内外或寄存在室。

⑥在工作日早上7：30—8:20， 11:30—12:20， 16:30—17:20 和上级领导或贵宾来访时的前后半个小时内需室外站岗，其余时间可进入室内值班，遇到下雨下雪等特殊情况，可进入室内值班。不准请外部人员代班，内部串班须经领导同意。

⑦门卫要时时保持大门的畅通，不得让无关人员及车辆在门口停留，妨碍堵塞大门的通行，从大门到马路之间的区域禁止摆摊设点，禁止的士等车辆停放，遇到群众在门口聚会闹事时，要及时疏散、制止并及时报告。按规定时间开关大门。

⑧门卫要严格控制外来人员和车辆出入，严格执行校园交通安全管理规定，对出校门的大件和贵重物品要盘查清楚，凭“物品出门证明”（加盖部门公章）放行，并进行详细登记，发现问题应予扣押或滞留，并及时报告。努力完成领导交办的其他工作，遇到领导检查工作时，要礼貌相待，主动汇报当班情况和存在问题。

（2）楼宇门卫

①门卫24小时值守，利用好监控系统发现不稳定因素，注重防范、及时反应、及时汇报。按时开关门，无延迟;各项检查和登记记录完整、规范、真实、清晰;不得私自带人进入或留宿楼宇，突发事件及时上报，不拖延、不瞒报。

②做好本楼人员出入门管理，高峰期实行立岗指挥，在课间休息和间操时间，保安应在大厅立岗，及时疏导、疏散人群以防踩踏事故发生。确保出入安全。

③对于进入大楼的外来人员，明确来访原因、来访人员、来访时间和访问对象;按要求做好人员登记，清晰，不错不漏。门卫应加强关注并提供必要的引导。

④楼宇出入口及消防通道畅通。

⑤对将楼内公共财产擅自带出的行为应予以制止并妥善按相关规定处理。对外来入楼大件物品要做好检查和登记，确保楼内安全。

⑥一旦发现学生斗殴或校园欺凌行为，应立即制止并及时上报。在处理学生冲突或其他问题时，尽量化解矛盾，执勤时要特别注意监控点的位置，避免站在监控盲区。

⑦学生离校后值班人员应对大楼门窗、水电暖管线、地库、食堂等重点区域进行认真巡查。发现安全隐患及时处理并上报。在经过办公室时，要多听多闻，杜绝跑冒滴漏、做好防火、防盗工作。夜间保持警觉，一旦发生火灾，应立即切断电源后进行灭火，第一时间向保卫部门汇报。

⑧做好防汛点的清理检查工作，组织人员每星期对各防汛点进行清理并记录，重点防汛地点要加大雨天巡查力度，每1小时巡查，中雨每3小时巡查并做好防汛记录。发现情况及时报告。

⑨ 按相关部门要求进行检查，并做好记录。

4、消控服务内容及标准

（1）消控服务内容

①熟练掌握消防设施设备的使用，掌握应急处理方法。

②做好楼内消防栓等检查工作，做好记录，有问题及时上报主管部门，做好更新和登记工作。

③建立健全消防控制室各项管理制度，了解并掌握校内消防系统运行机制。

④掌握消防报警系统及配套设备的操作规范，每天定时定点对设备的运行情况进行检查，并做好记录。

⑤负责消防控制室设备的保养和维修维护工作。

⑥结合校园消防设施及管网的建设情况，建立巡更系统，按学校规定，定时定点对全校消防系统配套的设备及管网的进行巡检。

（2）消控服务标准

①保证24小时在岗，不脱岗、睡岗等问题。

②做好各项设备运行记录，发现问题及时上报。

③做好消防控制室各项设备维保、维修等记录，发现问题及时维修，不能维修及时联系相关部门，保证不拖延。

④整体消防控制室干净整洁，所有物品按照标准统一配备。

⑤会使用灭火器，并定期检查灭火器的有效日期，做好检查和登记工作。

⑥各项培训、演习等记录清晰，真实。

（四）宿管人员

1、宿管人员标准要求

门值宿管人员要求身体健康（每年均须出具县级以上医院体检报告一次），无不良嗜好，无精神病史，无违法犯罪记录，具有良好的身体和心理素质，较强的沟通、协调能力，能胜任夜间值班工作。女生宿舍值班员必需为女性。

2、宿管人员工作内容

宿舍管理、安全巡视、卫生清扫督促、突发事件处理、消防疏散、早 操与晚自习管理、协助学校完成其他管理工作等。

3、宿管人员值班工作内容及标准

①明确学生公寓门岗管理服务工作制度、岗位人员和职责、工作流程、应急工作流程等工作制度并挂墙公布，工作人员统一制服、标志明显并将姓名、照片及联系方式张贴至值班岗或值班室。

②门值宿管人员应熟记各类报警求助电话号码，熟练掌握各种消防器材使用方法，了解各种类型火灾的扑救措施；掌握止血和处理外伤的一般性方法的急救措施；能够对情绪激动者做暂时心理疏导和安慰。重大事件（如失火、大面积停电停水、学生聚集起哄、群体性打架斗殴、人身伤害伤亡等）立即启动紧急预案，拨打救治、报警、火警等电话，学校水电紧急报修电话等，并向学校相关部门管理人员报告，并做好人员疏散、安抚等相关工作。

③学生公寓实行24小时有人值守，观察、熟悉进出人员。要加强学生宿舍巡查，每天每栋学生宿舍楼各楼层定期巡查次数不少于2次，例行巡查次数不限；工作时间不得缺岗、离岗、串岗、娱乐、聊天、睡觉，不得从事任何与工作无关的事情。

④门值宿管人员应熟悉本楼宇学生的情况，掌握学生的姓名、所住房间、所属学院、辅导员老师姓名等基本情况，并能随时提供准确的本楼宇床位使用信息。雨雪天气物业公司需要在宿舍楼出入口铺设提供安全防滑垫，摆放安全提示牌、防滑垫、提示牌。

⑤严格落实《辽宁警察学院学生公寓管理规定》等各项规章制度。实行进入宿舍登记制度，做好人员核查及出入登记，非本楼人员无正当理由和许可不允许随意进入学生宿舍楼，切实保障学生权益。严禁推销人员和商贩进入宿舍推销售卖，禁止学生开展违反学校规定的活动；门值宿管人员须对进出宿舍的大件物品和贵重物品进行检查和登记。

⑥做好学生宿舍钥匙管理工作，由专人保管，原则上不得借给学生使用。如学生忘记携带钥匙，需由门值宿管人员核实身份，按照规定进行登记，帮助学生开门锁；突发紧急情况、涉及生命财产安全等情况下，门值宿管人员应能第一时间协助公安机关、学校相关部门进行开门。因门值宿管人员对钥匙保管不善导致的学生财物被盗，物业公司负责赔偿。

⑦按学校要求按时开、关宿舍大门，做好学生早出、晚归登记工作并按要求将相关数据及时反馈给学校相关部门；配合学校开展违规用电、晚归、不归、留宿他人等住宿纪律检查工作；每晚在关闭宿舍大门后上、下半夜至少在楼内各巡查一次，逐层查看有无安全隐患，提醒学生锁上房门。发现在宿舍内饲养宠物的须及时告知学生公共宿舍禁止饲养，并迅速报告学校相关部门；在可能危及人身安全或有安全隐患处设立明显警示标志并采取防范措施。

⑧假期期间楼宇运行模式与平时相同，无人住的宿舍楼也需要做好值班和巡检，提醒学校离校前关闭水电门窗；做好留宿生宿舍楼的人员统计，熟悉和掌握留宿学生信息，提醒和联系学生及时归寝。按照学校要求做好学生宿舍其他管理和服务工作，在新生入学、军训、毕业生离校以及学校其它重大活动期间及重要敏感时段，根据现场情况，适时增加岗位人员。

⑨按照学校要求做好公共区域和各类活动室的管理和服务，及时关闭无人使用的公共区域的照明或水电，做好能源节约管理和提醒。做好门前三包工作，保持楼宇入口干净整洁；管理范围内车自行车和车辆停放规范有序，指导学生将自行车在指定地点有序停放，禁止车辆长期停放在门口，确保应急通道安全畅通。

⑩保持楼道、走廊、楼梯拐角、出入口等消防疏散通道的畅通，引导学生及时收回个人物品；劝告无效情况下，要上报学工部门进行处理。对学生宿舍、值班岗设备、家具、门禁、设备设施等固定资产做好登记管理、盘点和变更记录；如因管理不当造成遗失或损坏，物业公司需按原样、原产品赔偿给学校。

4、宿管人员巡查标准

①建立学生公寓区域、楼宇安保巡查工作制度、应急处理工作制度，建立责任追究制度，对管理不到位或发现问题不及时处理或上报的进行追究和处罚。

②做好学生公寓安全保障巡查工作，白天、晚上需对每个公寓区、楼宇、楼层和楼宇附近区域等进行安全隐患排查和巡检，做好消防检查记录和巡查记录，每天不少于两次巡查；发现有外来人员、非法宣传（涂鸦）或者存在安全隐患，要及时上报并做好应急处理。

③对发现的问题属于物业管理方面的，当日发现当日解决完毕，较复杂问题可以提交学生公寓服务中心，商议解决；同时提供上报问题（或事件）的处理方案和整改措施；对巡查发现的属于学校方面的问题，及时通过学生公寓服务中心上报学校。

④对学生公寓内的设备、家具、门禁等固定资产做好登记管理，如因管理不当造成遗失或损坏，需按原样、原产品赔偿给学校。按照学校相关部门要求，需要定期在公寓内开展节能减排、无烟、安全和反诈等宣传工作，培养和引导学生节能意识。

⑤保持楼宇屋面及外墙的饰面、排水管、外窗、防雷天线、隔热板、晾衣架、健身器材、活动室设施等设备完好，有损坏的属于物业公司的及时进行登记报修，属于学校的应及时向学校相关职能部门报告。

⑥对学生公寓区域及楼宇巡查，做好区域围墙、消防设施设备、安全出口、疏散通道、水电、井盖、健身器材及楼宇内各楼层等检查工作，有相关巡查处理记录；属于物业公司的及时进行处理，属于学校的应及时向学校相关部门报告。

⑦协助学校开展学生宿舍安全大检查，发现学生有乱拉电线、网线和使用违章电器、易燃易爆物品等行为，及时劝阻并上报学校相关部门。配合学校相关部门做好监控设备巡查，如发现设备损坏及时上报。

⑧配合学校相关部门做好学生公寓防盗、防火、防暴工作，配备应急对讲机、手电筒、橡胶棍、不锈钢叉、头盔等应急设备，保障学生和学校财产不受损失。及时发现、制止并报告学生宿舍各类违法、违规、违纪行为和安全隐患，协助处置楼宇内发生的群体性事件和各种突发事件，并上报学校相关部门。

⑨如遇突发事件，管理人员、门值宿管人员必须在第一时间赶赴现场处置并及时向学校相关部门报告，配合公安机关、学校相关部门做好调查工作。

⑩寒暑假期间，有无学生留校住宿的宿舍楼均需按照相同标准做好安全巡查工作，包括人身、财产和水电气暖等安全等巡查工作。

5、门值宿管人员交接班标准

① 07:00进行交接班，接班人员必须提前10分钟做好上岗前的准备工作并按时接岗。

②交班人员要把值班情况和还应继续进行的工作以及保安装备等向接班人员交代清楚。

③交班人员巡视时发现的问题由交班人员承担责任。巡视完毕,交班人离开岗位后发现的问题由接班人员承担责任。

④交班人员等待接班人员巡视责任区无异常状况后方可离岗(接班人员进行早间巡楼，开始时间为早例会后（7:10左右，一般为20分钟)。

⑤所有的事项交接情况要在值班记录上明确记载并由双方签字。

⑥接班人员未到岗,交班人员不得离岗,否则,这期间发生的问题由交班人员承担责任。

以上制度除了适用于具体岗位的交接工作,也适用于物业公司其它工作交接，具体工作时间可以按照现场实际情况适当调整。

（五）保洁服务

1、保洁人员要求及标准。

①保洁人员基本要求。保洁人员数量在满足服务需求基础上，物业公司自行设计方案，男60周岁以下，女55周岁以下，五官端正，无犯罪记录，无不良嗜好，掌握保洁基本常识。专项保洁需有高空作业经验，能确保安全，经过培训并已从事高空作业。

②保洁服务基本标准。保洁服务包括建筑物内、建筑物内环境卫生保洁以及建筑物外墙保洁以及建筑物附属公共区域（以建筑物配套室外台阶为界限）。其中：建筑内环境卫生保洁范围为建筑内公共区域，包括门厅、走廊、卫生间等不含办公室等室内面积。（行政楼含会议室、会客室清扫、接待）

2、楼宇保洁内容要求及标准

（1）楼宇保洁内容

①楼宇全区域保洁：包括大厅、走廊、楼梯、卫生间、电梯等楼内公共区域保洁；以及上述区域配备的所有设施、设备保洁。

②功能性调整等临时性房间调整后全区域保洁。

③新建和改造后楼宇、维修改造或调整迁移房间的整体开荒保洁。

④通风消杀：服务范围内各楼宇定期消毒工作，因疫情或特殊疾病需要消杀，按照相关部门业务指导进行消杀。生物防治（四害），按照相关规范放好防治工作。

⑤楼宇所有入口楼梯、入门步道等硬化路面的清扫和保洁；

⑥楼宇玻璃门头、玻璃幕墙、楼体楼顶屋面及雨水管的清理和保洁。

⑦楼宇前后学生掉落衣物及时收取，放在就近晾衣绳上，超过2天或再次掉落无人认领的衣服，及时收到宿舍门卫，由门卫统一登记、公示，做好学生丢失衣物的招领工作。

⑧楼内垃圾要分类收取，装入规定垃圾袋内，及时收取楼内公共区域（含教室等功能性房间）垃圾，运送到校内指定垃圾点内，不得随意堆放。

（2）楼宇保洁标准

①全楼走廊、大厅、楼梯的日常保洁要达到：玻璃清洁，无污渍；地面、踢脚线、窗台、门框、开关、暖气、插座洁净、光亮、无尘、无杂物；天棚、墙壁无灰尘、蛛网；垃圾桶保持清洁；各种设施整洁、无尘。

②教室：桌椅、讲桌、讲台、窗台、门框、黑板、地面、玻璃、天棚、墙壁无杂物、无灰尘、无污迹，整洁干净。

③卫生间日常保洁要做到：小便池和大便器每天循环清洁；盥洗台、面镜干爽洁净，无污渍、水迹、杂物；消火栓、灯具等设备洁净、无灰尘；垃圾桶、纸篓随时清洁；空气清新，无异味。

④办公楼每天7：40完成垃圾清扫、清运工作和第一遍拖地。之后进行公共区域（楼梯扶手、门窗、窗台、门框、天棚、墙面、指示牌、暖气片、消防栓、垃圾桶、电梯、热水器、洗手台、镜面、大小便器）的保洁和消耗品补充，清除蛛网、广告等；下午3点前再次清运垃圾；随时保洁。每周进行一次集中卫生大清扫。

⑤宿舍楼每天8：00前完成垃圾清扫、清运工作，8：30前完成第一遍拖地。之后进行公共区域（楼梯扶手、门窗、窗台、门框、天棚、墙面、指示牌、暖气片、消防栓、垃圾桶、热水器、洗手台、镜面、大小便器）的保洁，清除蛛网、广告等；下午3点前再次清运垃圾；每周进行一次集中卫生大清扫。

⑥地面、墙面石材、瓷砖、塑胶地板、栏杆、扶手等按规范每季度保养一次，采用合适工具，不得二次污染。

⑦清洁用料严禁采用腐蚀性用品，保证对人体及环境无害。

⑧每年毕业生离校后，对学生宿舍楼所有寝室进行一次彻底大清扫。

⑨每年开学前，对教学楼、宿舍立面玻璃进行1次清洗。

⑩保洁人员负责所辖区域报修工作。

3、室外保洁内容及标准。

（1）室外保洁内容.

①清扫校园道路、人行步道、运动场、停车场等。

②发现路面有油污，应及时用清洁剂清洁。

③绿化带白色垃圾清理。

④除了对校园道路定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁。

⑤下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。

⑥定期清理雨水井下堆积的垃圾落叶，防止井下堵塞、促进排水顺畅。

⑦清洗校园垃圾箱、路灯杆、标牌、指示牌、广告牌等。

（2）室外保洁标准。

①每天上午、下午及时清运各宿舍、教学楼内产生的垃圾至室外垃圾点。

②对垃圾房及周边环境进行清扫，保证垃圾均堆放于垃圾房内，垃圾房按要求消毒。

③每日上午7点30分前，下午13点前将校区内所有人行路、操场、彻底清扫一次。做到无落叶、纸屑、果皮、白色垃圾等杂物，所有路面不间断巡视。

④每日至少二次清理室外垃圾桶内垃圾到垃圾点，对于一些人流密集区域的垃圾桶，适当增加清理频率。做到垃圾桶内无积存垃圾，无腐臭。每天要擦洗垃圾桶一次。

⑤沟渠定期清理，做到无淤泥、无堵塞、无垃圾，确保排水通畅。

⑥及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。

⑦道路除雪，边下边清，重点是主要道路、坡路、台阶。如遇夜间降雪，次日清晨七点五十分前必须将校区内各主要道路积雪清除完毕。

⑧室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等每周清洁1次，路灯、天台每月清洁1次。

⑨合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化,做到日产日清。

4、垃圾清运内容及标准。

①清运工作要迅速及时、全面彻底。每天定时定点将各个垃圾桶内的垃圾，集中运送至处理中心。

②保持垃圾桶的清洁卫生,将垃圾桶摆放点散落的垃圾清扫干净，确保周围地面干净整洁。

③对校区内垃圾桶的损坏情况及时检查并做好记录,将损坏情况及时上报。

④清运工须定期对车辆进行清洁,确保车内无异物、无散落垃圾。

⑤对垃圾点及周边环境进行消毒，保证垃圾箱及垃圾点全方位消毒，垃圾做到日清日消。另，年运垃圾量1200吨左右，清运点位30个左右，每天两次（按实际情况为准，仅供参考）。

5、会议服务标准。

①场地布置：根据会议需求，调整会议室桌椅摆放，如剧院式、课桌式、圆桌式等，确保参会人员舒适就座且便于交流互动。同时进行场地清洁，保证无杂物、灰尘，营造整洁环境。

②人员接待：在会议入口安排专人负责签到、引导参会人员就座，解答疑问，热情、礼貌地接待每一位参会者，展现良好的职业素养和形象。

③茶水与餐饮服务：根据会议时长和安排，适时为参会人员添加茶水，保持饮品的温度和充足供应。

④场地复原：会议结束后，迅速清理会议室，将桌椅归位到原始布局，清理桌面垃圾和残留物品，拆除会议期间布置的临时装饰和设备，使会议室恢复到初始状态，以便后续会议使用。

⑤垃圾清理：及时清理会议期间产生的各类垃圾，包括废弃的文件资料、茶杯、水瓶等，对垃圾进行分类处理，保持环境整洁卫生。

6、客房服务标准

①清洁与卫生：制定严格的客房清洁流程和标准，包括每日客房清扫、更换床上用品和洗漱用品等，确保客房整洁卫生。

②设施维护：定期检查客房内的设施设备，如床、桌椅、空调、电视、淋浴设备等，及时维修损坏的设施，保证客人的正常使用。

③接待服务：前台工作人员要热情接待每一位客人，高效办理入住和退房手续。提供24小时值班服务，及时响应客人的需求。

④人员安全：加强对招待所员工的安全培训，提高安全意识。制定安全制度，规范员工的操作行为，避免因操作不当引发安全事故。

⑤消防安全：配备齐全的消防设施，如灭火器、消火栓、烟雾报警器等，并定期进行检查和维护。确保消防通道畅通无阻，制定火灾应急预案。

⑥治安管理：加强招待所的门禁管理，严格核实客人的身份信息，防止无关人员进入，保障客人的人身和财产安全。

⑦意见收集：通过设置意见箱、开展问卷调查、在线评价等方式，及时收集客人的意见和建议。建立完善的投诉处理机制，对客人的投诉要及时响应，认真调查核实，采取有效的措施进行处理。

（六）园林绿化

1、绿化人员素质要求。

绿化人员男60周岁以下，女55周岁以下，无犯罪记录，五官端正、身体健康，有相关工作经验，熟练掌握绿化养护基本常识。

2、绿化服务内容（包括果树修剪、养护）

每年按照季节定期对校区对各类绿地、草坪修整，清理各类杂草。进行树木修剪，适时适量进行施肥，定期进行病虫害防治，根据不同季节、不同气候，合理浇水灌溉，协助校方做好校园绿植更新或移植等工作。

3、绿化服务标准

①打坪除草:各类绿地、草坪、绿化带及时清理各类杂草。

②修剪:乔木每年一次以上，灌木每年二次以上，绿篱每年三次以上。造型树木的修剪应根据园林绿化对树木的特定要求，适当控制树木部分枝干，按照绿化美化要求把树木剪成各种理想形态。

③浇水;应根据不同季节、不同气候条件、科学合理的浇水，确保各类绿化植物生长所需的水分供应，保证绿化景观和校园环境。

④施肥:要求年施肥不得少于2次以上，根据新种植物生长情况，适时适量进行施肥，以保持各类植物的生长旺盛，达到一定景观效果。

⑤病虫害防治:应使用符合环保要求的药剂，不得使用国家禁止使用的剧毒、高残留或可能造成其它公害的药剂。喷洒药物之前，须将喷洒时间、药物种类提前报采购人批准，按采购人批准的时间和路线进行喷物，在挂果期间不得喷洒。瓜果类植喷洒药剂以防发生意外。

（6）抗旱、抗台、抗涝:旱季及新种植物要及时进行灌溉，防止植物因脱水而造成枯死。台汛期间要做好加固、排涝抢险工作，防止植物受损。

（7）树木扶正:倒扶树木护扶及时。

（8）绿植的更新或移栽工作:协助校方做好校园绿植更新或移植等工作。

★六、其他要求

（一）成交供应商投入本项目服务人员不得少于80人，并按照采购人人员需求进行调整。投入人员数量须满足采购人需求，并保证能够完成所承担服务内容。

（二）成交供应商投入服务人员无犯罪记录，无不良嗜好，须通过采购人审查，否则，成交供应商需按照采购人要求无条件更换服务人员。

（三）成交供应商投入、接收的用工人员由成交供应商负责管理，一切用工责任及义务由成交供应商负责。

（四）除“服务需求”中除已明确的由采购人承担提供的设施、工具外，服务所需投入使用的其他设施、工具等均由成交供应商自行携带承担。

（五）成交供应商须对采购人原有服务人员进行接收，在签定合同之日起1个月内接收采购人原有服务人员劳务关系，劳务关系归成交供应商所有，由成交供应商管理，与采购人无关。同时，须保证接收人员待遇不变且按照采购人聘任期要求自聘用之日起6月内不得无故解聘。上述人员劳务关系转接工作由采购人按照人事管理相关规定统一制定工作方案并组织实施。

（六）各项“标准”即为考核标准，学院每学期将对供应商进行不定期考核，发现一个问题扣0.1分；每学期扣至80分时，每扣5分警告一次；每学期扣至70分时，每扣1分，采购人扣除服务费1万元。

采购人原有服务人员情况一览表